결론부터 말씀드리면 장단이 있다고 봅니다.
이 세상에 진리는 "싸고 좋은 서비스" 는 없습니다.
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첨언을 드리자면
특별히 아파트 단지에 부정(관리직원의 횡령 및 유용 등)의 징후가 없다면
결국 단지별로 관리비 차이가 나는 가장 큰 원인은 "인건비" 입니다.
제가 감사를 하면서 가끔 특정 단지 관리소장 급여가 매우 괜찮은(?)경우가 있습니다.
급여 계정과목으로 받아가기도 하지만 그 외 계정과목으로 뿌려서 받아가기도 하며
부과 처리하지 않고 잡수익 재원으로 입대위 승인하에 받아가기도 합니다.
(월 500까지 받는 경우도 받어요 ^^;; 입대위도 뭐 알고 있구요. 대신 책임감이 대단하세요 소장님..
일처리 깔끔하시구요)
근본적인 문제는...
이게 위탁 관리업체 변경으로 해결되지 않는 다는 것입니다.
인건비가 늘어나서 관리비가 늘어나는 것이 핵심입니다.
(관리 업체 바꾼다고 관리비가 비례하여 증감하는 것은 반드시 아니거든요)
잘 아시겠지만 공동주택 관리 방식은 크게 세가지 인데
1. 자치 관리 : 입대위 및 공동주택 입주민의 일차적 책임하에 직원 고용 형태
2. 위탁 관리 + (사실적) 입대위 및 공동주택 입주민 책임하 직원 고용 형태
3. 순수 위탁관리(업체 책임하에 직원 순수 파견 형태)
1번은 임금 협상이 매우 용이하죠, 입대위가 정한대로 지급하면 되니까.
2번은 위탁관리 업체와의 계약 조건에 따라 최소 임금이 정해질 수도 있을 것 입니다.
그래도 3번 보다는 임금 협상 주도권이 입대위에 있습니다.
3번은 위탁 수수료로 모든 것이 해결되는 형태겠지요.
대부분의 아파트는 2번입니다.
위탁관리 업체는 직원 고용에 대한 risk가 매우 부담(사실 이러한 risk 문제로 입대위에서도 1번은 대부분 회피해요. 부당해고로
소송걸고 승소하여 몇년간의 급여 + 퇴즉금 챙겨가는 소장도 봤습니다)되므로 정직원으로 절대 채용하지 않습니다.
입대위에서 관리소장 바꿔달라고 요구하면 후보자 명단 제시(사실 이러한 risk 문제로하고, 후보자 중 입대위가 선택,
임금협상해서 채용하는 형태지요.
다시 본론으로 와서...
좋은 관리소장... 그 판단은 매우 주관적이겠으나, 제가 주관적으로 정의를 내려보자면...
1. 안해먹고 !
2. 민원 대응 빠르고 !
3. 전문지식, 직업적 소명의식 갖춰서 입주민 전체의 원활한 공동주택 생활 가능하도록
항상 먼저 idea 입대위에 제시, 능동적 자발적으로 개선 활동 추진(500만원 소장님 그러신 분)하는 사람
이라면 좋은 관리소장 아닐까요 ?
그런 분 만날 확률이 높아지려면 결국 "급여"를 높히는 방법 밖에 없겠네요.
그런 부분 무시하고 무조건 제일 싼 직원 채용 원칙으로 간다면
"무경력, 단순히 이직 위한 경력 채우러 오는 소장님" 또는 "급여로 조금 받는 부분을 다른 방법(?)으로 해먹으려는 소장님"만
올 가능성이 높아진다고 보입니다.
어디까지나 제 주관이었구요..
결국 드리고 싶은 말씀은,
관리업체 위탁 수수료 부분이 턱없이 높지 않은 이상 현 관리업체 변경의 문제가 아니라
관리사무소 임금협상에 답이 있다고 보입니다.
감사합니다 ^^
이민우 드림.
이상입니다.
항상 건강 하세요.
감사합니다.
이민우 드림.
주차댓수에 따른 주차료 부과 합리적 문제
고민을 좀 해봤는데, 아래와 같이 하면 이상적이지 않을까 싶네요.
1. 세대별 할당된 자동차 대수의 명확화 및 부과 대상 정의 필요
- 총 주차대수 / 총 세대수 = 세대당 할당된 자동차 대수
- 부과 대상 예시 : 세대당 할당된 자동차 대수를 초과한 첫번째 자연수부터 부과함
(예: 할당된 자동차 대수가 1.5대라면 1.5 다음 자연수는 2대 즉, 2대부터 부과)
2. 주변시세의 고려 및 세대별 할당된 자동차 주차권 양도 시장 활성화
- 각 세대에 할당된 자동차 대수는 입주민간 사고팔 수 있도록 활성화(실제로 차 없는 세대가 있을 수 있음).
이러한 경우 자연스레 시세가 형성될 것. 즉, 1.5대 할당 세대에서 0.5를
다른 세대에 양도하면, 그 세대는 자신의 1.5와 양수한 0.5를 갖게 되어 2대를 보유하여도
추가적인 주차료 부담이 없어짐. 다만 이러한 방법을 적용한다면 각 세대별
최종 주차 할당 대수를 관리할 수 있도록 관리사무소 업무량이 증가할 수 있음.
또한 주택 매매가 이루어지는 경우 양도할 사람은 양수할 사람에게 이러한 사실을 분명하게
이야기해야 추후 매매 계약 관련 분쟁이 없어질 것(즉, 주차할당 대수에 따라 세대 프리미엄이 달라질 수 있을 것)
- 다른 한편으로는 주택 근처 유료주차장 시세를 고려하여 초과된 대수에 대한 관리비 부과 필요성을
고려해야 함. 하지만 제 감사 경험과 소견으로는 이렇게 부과된 주차비충당금 등이
이후 입주민을 위해서 주차 시설 확충 등으로 이어진 경우를 거의 보기 힘들고,
실제 그렇게 되려면 대규모 공사가 필요한데 시간 소요가 너무 김. 따라서 입주민 고충이 늘어남.
즉, 가장 이상적인 초과 대수당 부과할 금액은 "주변 시세" 만큼임.
- 이러한 경우 초과 대수 보유 입주민은 "주변 주차장"을 이용하거나", "아파트 주차장을 유료로 이용하거나"의
단순한 선택의 문제로 전환되므로, 매우 합리적이라 할 것임. 시간이 지나면서 주차권 시세와
월 주차장 시세가 자연스레 균형 상태를 이루지 않을까 사료됨.
- 다만 진짜 시세대로 입주민에 청구하면 불만 폭주, 관리사무소 또는 입대위 소송 분쟁 등 야기 예상됨.
따라서 입주민 경우 유료시세의 XX %를 할인 적용한다. 부과 시점은 언제부터 한다.. 라는 사전 공지 명확하게
하여 개개인 대응할 수 있는 시간적 여유 충분히 준 이후에 분쟁 발생 소지 최소화하는 것이 바람직하지 않을까 함.
3. 시간대 구분 및 초과 수익 확보하여 궁극적으로 주차 공간 추가 확장하는 방안
- 예를 들어 출근 전, 퇴근 이후 주차 가장 활성화되는 시간에는 입주민만 출입가능하도록 하고
- 비출근 시간에는 비입주민에게도 출입 허가 + 유료화하여 관리외수익 초과 확보한다면
- 그러한 재원을 바탕으로 중장기적으로 아파트 부지 외 주차부지 확보(토지 명의는 공동주택 소유자 공동 지분으로 정함이
타당)하거나, 아파트 내 시설 개보수 공사 통해 추가 대수 확보 등의 방안을 고려하는 것이 타당해보임.
- 다만, 현실적으로 매우 ~~~ 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상함.
- 추가적으로 고민해본다면, 정말로 주차난이 심각한 단지라면 입주민 분담금 거취하여 분담한 세대에 대해서만
확보한 주차 공간에 대한 지분 높혀주는 방법이 더욱 이상적이고 그 실효성 도래 시점이 단축된다 할 것이나
- 부지 확보 과정에서 이권개입 문제 등 더욱 심각한 문제가 발생할 수 있어서 비추.
이상, 제 소견이었습니다.
이민우 드림.