[동아광장/하준경]집값을 움직이는 힘

경제이론에서 집값은 ‘장기균형’을 중심으로 움직인다. 널뛰는 집값도 균형의 힘은 못 벗어난다. 그럼 장기균형 집값은 뭘까. 답은 ‘연간 임대료 나누기 금리’다. 임대수익이, 집값을 은행에 넣었을 때 받을 이자수익, 즉 집값 곱하기 금리와 동등한 수준일 때 자산들 사이에 균형이 이뤄지기 때문이다. 자가 거주자는 내 집을 임대했더라면 받을 수 있었을 금액, 즉 ‘귀속임대료’를 스스로에게 받고 있다고 보면 된다. 연간 임대료가 2000만 원인 서울 어느 아파트의 장기균형 가격은 금리가 4%일 때 5억 원이다. 여기서 ‘금리’는 기준금리에 감가상각률, 보유세율, 각종 위험에 대한 할증률 등을 더한 최소한의 ‘필요수익률’이다. 이 아파트는 실제로 3년 전까지 5억, 6억 원대에 거래됐다. 그러나 작년 말엔 10억 원, 최근엔 13억 원이 됐다. 지난 몇 달간 임대료나 기준금리에 변화가 없었는데 어떻게 가격이 몇억 원씩 뛰었을까. 해답의 실마리는, 균형을 결정하는 변수값들이 사실은 지금부터 먼 미래까지에 대

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September 11, 2018 at 03:00AM