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1. 사실관계
○위 질의자는 부동산을 경매로 취득하여 공동주택을 시행하고자 도시개발사업을 진행하던 중 타 법인에게 매각하기로 결정하고,
-토지 거래가액은 585억원으로 건물(공장)에 대해서는 철거 예정이므로 거래가액을 0원으로 구분 표기하여 매매계약을 체결하였음
-건물 멸실 신고는 매도인의 명의로 하되 건물의 철거는 매수인이 부담하기로 하고, 현재 도시개발사업 예정부지내 편입토지에 대해 매수협의를 진행하고 있으며 매수완료시 철거할 예정임
-또한, 지자체로부터 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립・지형도면 고시를 득한 상태이며,질의자는 당초 부동산을 경매로 취득 시 건물에 대한 부가가치세는 공제받지 않은 상태임
2. 질의내용
○ 토지와 철거 예정인 건물을 일괄 양도하면서 계약서 상 건물가액을 0으로 구분 표시한 것을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 건물등 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2015.2.3>
1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
○ 소득세법 제96조【양도가액】
① 법 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 따른다.
○ 법규부가2014-508, 2014.11.12
사업자가 토지와 해당 토지에 정착된 건물을 일괄양수하면서 계약서 상 토지 및 건물가액을 구분표시하되 건물가액은 없는 것으로 하고, 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제로 철거를 하였으며 계약서 상 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우, 사업자가 양수한 건물의 공급가액은「부가가치세법」제29조제9항에 따라 "0"이 되는 것임
○ 부가가치세제과-611, 2013.06.28
임대업자가 토지ㆍ건물을 일괄양도하면서 계약서에 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인 부담으로 양도받은 건물을 철거하기로 한 경우로서, 계약체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거진행 중이며, 건물가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우 해당 건물등 가액은 부가가치세법시행령 제48조의2제4항 본문에 따르는 것임
○ 법규부가2012-49, 2012.12.24.
부동산임대업을 영위하는 자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시 하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인 부담으로 양도받은 건물을 철거하기로 한 경우, 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고, 실제 철거 진행 중에 있으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 공급가액은 (구)「부가가치세법 시행령」제48조의2제4항 본문에 따르는 것임
다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제48조의2제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임
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